Lübeck, 7.8.2014

 Mietpreisbremse

 Thomas Klempau, DMB Mieterverein Lübeck

Lübeck braucht eine deutlich höhere Anzahl preisgebundener und bezahlbarer Wohnungen, und zwar in allen Segmenten. Aufgrund des Wegfalls der Preisbindung für 2.400 Sozialwohnungen am 30. Juni 2014 (Link) gibt es in diesem Wohnungsbestand derzeit eine Flut von Mieterhöhungen. Hinzu kommen seit Beginn der Diskussionen um Mietpreisbremsen eine Vielzahl weiterer Mietsteigerungen quer durch alle Wohnungsbestände, da Vermieterinnen und Vermieter schnell noch Erhöhungsmöglichkeiten ausschöpfen wollen, die künftig vielleicht nicht mehr in dieser Größenordnung realisiert werden können. Besonders angespannt ist der Wohnungsmarkt im Bereich kleiner Wohnungen bis 50 Quadratmeter. Die Nachfrage übersteigt hier das Angebot deutlich mit der Folge, dass die Preise in den vergangenen Jahren enorm gestiegen sind.

§ 558 Abs. 3 BGB eröffnet den Ländern die Möglichkeit, durch Verordnung eine Begrenzung bei Mieterhöhungen von derzeit 20 Prozent innerhalb von drei Jahren auf 15 Prozent einzuführen in Gebieten, in denen "die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist". Dafür muss quantitativ eine Mangellage für breite Schichten der Bevölkerung nachgewiesen werden. Ziel der Kappungsgrenzenverordnung ist es, Bestandsmieter vor den Folgen eines angespannten Wohnungsmarktes zu schützen. Nach einem vom Innenministerium eingeholten Gutachten liegen die Voraussetzungen des § 558 Abs. 3 BGB in Lübeck nicht vor.

Die Einführung einer Kappungsgrenze nur für besonders angespannte Wohnungssegmente, wie beispielsweise den Bestand an kleinen Wohnungen,  sieht das Gesetz nicht vor. Unabhängig davon wäre eine zunächst auf fünf Jahre befristete Reduzierung der Kappungsgrenze um fünf Prozent nur ein kleiner Baustein und auch nicht das, was notwendig ist, um nachhaltig ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren Wohnungen für alle Bevölkerungsschichten zu schaffen.

Die Diskussion um die Mietpreisbremse, die sich durch das Zögern des Innenministeriums über mittlerweile eineinhalb Jahre hinzieht, hat dem Lübecker Wohnungsmarkt geschadet. Günstige Konditionen auf dem Kapitalmarkt schränken die Möglichkeit des Landes ein, die Wohnungswirtschaft locken und Anreize setzen zu können, verstärkt in den Bau preisgünstiger Wohnungen zu investieren. Stattdessen ist zu beobachten, dass diese den Fokus zunehmend auf die Errichtung von Wohnungen im hochpreisigen Segment legt.

Notwendig wäre auf kommunaler Ebene mehr Personal und ein Abbau von Bürokratie im Bereich städtischer Baugenehmigungsverfahren. Die Stadt muss ausreichend Bauland zu günstigen Konditionen und nicht nach dem Maximalerlösprinzip bereitstellen, damit die Baukosten im Rahmen bleiben können. Sie muss sich mit Nachdruck dafür einsetzen, dass die hiesigen Wohnungsunternehmen in die Errichtung von Sozialwohnungen investieren, um den drastischen Aderlass in diesem Segment zu kompensieren.

Von der Landesebene ist eine Initiative für die Mobilisierung privater Investitionen in den Bau öffentlich geförderter Wohnungen zu fordern mit einer breiten Palette an Informations- und Unterstützungsangeboten. Kapital und Engagement privater Wohnungseigentümer, in deren Hand sich mehr als dreiviertel des insgesamt vorhandenen Wohnungsbestandes befindet, in Verbindung mit öffentlichen Fördermitteln wäre gut aufgehoben in der Schaffung von Mietwohnungen, eine sinnvolle Altersvorsorge für die privaten Investoren und ein Gewinn für alle beteiligten Akteure.

Von der Bundesebene ist zu fordern, § 558 Abs. 2 BGB zu ändern und die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr wie bisher lediglich auf die Mieten zu beschränken, die sich innerhalb der letzten vier Jahre verändert haben oder in dieser Zeit neu abgeschlossen worden sind, sondern dafür sämtliche Wohnraummieten heranzuziehen. Ein Blick ausschließlich auf die Mieten der letzten vier Jahre, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, Mieterhöhungen nach § 558 BGB oder durch Neuvermietung weit höher liegen als der Durchschnitt aller Mieten, hat nichts mit einer Ortsüblichkeit zu tun und bewirkt einen dynamisierten Mietenanstieg.

Ein solches Maßnahmenbündel kann eine wirksame und nachhaltige Entschleunigung des Mietenanstiegs bewirken. Denn eines hat das Gutachten im Hinblick auf die städtische Sozialstruktur deutlich aufgezeigt:

Bei dem Kriterium "Einkommen pro Steuerpflichtiger" liegt Lübeck abgeschlagen auf Platz 43 von 48 untersuchten Gemeinden. Eine weit unterdurchschnittliche Einkommensquote impliziert, dass ein erheblicher Anteil der Lübecker Bevölkerung auf preisgünstige Wohnungen angewiesen ist.

Des Weiteren liegt die Hansestadt auch bei dem Kriterium "Quote der SGB II Bezieher" mit 13,1 Prozent (bei einem Landesdurchschnitt von 7,7 Prozent) auf einem schlechten Platz, nämlich in diesem Fall weit vorn auf Rang vier. Eine derart hohe Leistungsbezugsquote zeigt auf, dass eine große Zahl einkommensschwächerer Haushalte vorhanden ist, die durch einen Mietenanstieg besonders stark belastet wird.

Und schließlich gibt das Kriterium "Entwicklung der Haushalte zu den Wohnungen" keine Entwarnung. Hier bewegt sich Lübeck im schlechtesten Viertel der untersuchten Gemeinden. Mit diesem Kriterium wird dargestellt, ob die Anzahl der Haushalte stärker steigt als die Zahl der Wohnungen, was in Lübeck für den beobachteten Zeitraum (2009 bis 2012) der Fall ist. Das schlechte abschneiden spricht für einen vorhersehbaren Mangel an Wohnungen und lässt erwarten, dass sich die Lübecker Wohnungsmarktsituation in Zukunft verschärfen wird.

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