Lübeck, 22.6.2012

Kosten für Trinkwasseruntersuchungen ("Legionellen")

Thomas Klempau, DMB Mieterverein Lübeck

 

Trinkwasser darf nicht nicht gesundheitsgefährdend sein. In Anbetracht des hohen personellen und bürokratischen Aufwandes sowie der geringen Zahl an Legionellenerkrankungen in Wohnhäusern ist es jedoch fraglich, ob die mit der Trinkwasserverordnung zum 1. November 2011 eingeführte Überprüfungspflicht sinnvoll ist oder stattdessen nicht technische Vorgaben effektiver wären, die bereits an der Ursache ansetzen und eine Bildung von Legionellenkeimen verhindern. Zu nennen ist hier das DVGW-Arbeitsblatt W551 (Deutscher Verein das Gas- und Wasserfachs).

 

Nach Ansicht des Mietervereins Lübeck können Kosten für die Überprüfung von Trinkwasser auf Legionellenkeime nicht über eine Betriebskostenabrechnung an Mieter weitergereicht werden. In der Trinkwasserverordnung ist die Kostenfrage nicht geregelt und als Betriebskosten dürfen nur solche Positionen umgelegt werden, die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannt sind. Dort sind Kosten der Wasserversorgung, einer zentralen Warmwasseraufbereitungsanlage und einer gewerblichen Warmwasserlieferung genannt, nicht aber Kosten für eine Überprüfung der Wasserqualität. Ohne entsprechende Rechtsgrundlage dürfen diese daher nicht in eine Betriebskostenabrechnung eingestellt werden. Geschieht dies doch, ist Mieterhaushalten zu empfehlen, die Zahlung zu verweigern.

 

Bisher ist noch keine veröffentlichte Rechtsprechung zu diesem Thema zu finden. Eine Subsumtion der Kosten einer Beprobung unter die Regelung des § 2 Nr. 4a BetrKV erscheint nicht tragfähig. Dort sind die "Kosten für die Prüfung der Betriebssicherheit der zentralen Heizanlage einschließlich der Abgasanlage" aufgeführt. Eine Untersuchung der Wasserqualität dient hingegen nicht dem gefahrlosen Betrieb der Heizanlage oder der Gewährleistung seiner Betriebssicherheit. Das wäre vielleicht anders zu bewerten, sofern es um eine Untersuchung der Brennstoffqualität gehen würde, mit der eine Heizanlage beschickt wird. Ob hingegen das Wasser in dem Speicher oder in den Rohren, die durch eine Heizanlage hindurchlaufen, einen überhöhten Wert an Legionellenkeimen aufweist, ist für ein gefahrloses technisches Funktionieren der Heizanlage und damit für deren Betriebssicherheit nicht von Bedeutung.

 

Und auch eine Argumentation, dass eine Umlagefähigkeit als Folge einer Modernisierung anzunehmen sei, da es sich um eine Maßnahme aufgrund von Umständen handele, die der Vermieter nicht zu vertreten habe, greift nicht durch. Denn § 559 BGB spricht von "baulichen" Maßnahmen, die vorgeschrieben werden. Vorliegend geht es hingegen um die Beprobung von Trinkwasser und nicht um die Verpflichtung zur Vornahme einer baulichen Maßnahme.

 

Selbst wenn man annehmen würde, dass derartige Untersuchungskosten umlagefähig seien, käme ggf. eine Umlage als "sonstige" Betriebskosten entsprechend dem Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2007 zu den Kosten eines Elektrochecks (BGH VIII ZR 123/06) in Betracht. Voraussetzung wäre aber, dass eine solche Kostenart ausdrücklich im jeweiligen Mietvertrag aufgeführt und als umlagefähig vereinbart worden sein muss, was in den allermeisten Mietverträgen nicht der Fall sein wird und während eines laufenden Mietverhältnisses auch nicht einseitig vom Vermieter abgeändert werden kann.

 

Im Zusammenhang mit der Frage einer Umlagefähigkeit von Betriebskosten oder bereits bei der Frage, ob Kosten im Einzelfall überhaupt als Betriebskosten einzustufen und damit ggf. nicht umlagefähig sind, gibt es oft unterschiedliche Auffassungen. So mussten gerichtliche Klärungen herbeigeführt werden zu Nutzerwechselgebühren, Anmietkosten eines Gastanks, Kosten für einen Pförtner usw., die manchmal ungewöhnlich oder überraschend waren, wie z.B. die Aussage des BGH, dass es sich bei Nutzerwechselgebühren zwar um Verwaltungskosten handelt, die aber gleichwohl als umlagefähig vereinbart werden könnten. Dabei ist vom Gesetzgeber in § 1 Abs.2 BetrKV ausdrücklich geregelt, dass Verwaltungskosten nicht zu den Betriebskosten gehören und daher nicht umlagefähig sind.

 

Auch ist der BGH nicht immer standfest und ändert seine Rechtsauffassung manchmal sogar in recht kurzer Zeit. Zu erinnern ist an die Diskussion, ob eine Umlagevereinbarung über Betriebskostenpositionen ggf. auch stillschweigend herbeigeführt werden kann, wenn der Vermieter abweichend von einer mietvertraglichen Regelung Kosten für dort nicht aufgeführte Positionen über mehrere Jahre hinweg in die Abrechnungen einstellt und der Mieter diese bezahlt. Im Jahr 2004 hatte der BGH entschieden, dass eine Umlage nicht vereinbarter Betriebskosten durch jahrelange Zahlung stillschweigend getroffen werden kann. Drei Jahre später hat er genau das Gegenteil geurteilt (BGH VIII ZR 279/06), was auch heute noch Stand in der Rechtsprechung ist.

 

Durch Mietrechtsprozesse zu Betriebskosten werden Mietverhältnisse und Gerichte unnötig belastet. Es wäre wünschenswert, dass der Gesetzgeber von vornherein mehr Klarheit schafft und beispielsweise eindeutige Aussagen zur Kostenlast trifft, was jedenfalls im Hinblick auf die Kosten für die Untersuchungen von Trinkwasser auf Legionellenkeime nicht geschehen ist.

 

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