Lübeck, 7. Juli 2023

Umwandlung/Verkauf einer Mietwohnung

 Thomas Klempau, DMB Mieterverein Lübeck

Allenthalben steht Umwandlung und Privatisierung auf der Tagesordnung. Viele Mieterhaushalte sind verunsichert und fürchten um ihre Wohnung. Aus diesem Grund und aus aktuellem Anlass gibt es hier einige Informationen über Mieterrechte bei Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen  und anschließend einige politische Handlungsempfehlungen:

Verkauf eines vermieteten Hauses oder einer Mietwohnung

● Der Erwerber eines Hauses oder einer Wohnung tritt als neuer Vermieter mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 Abs. 1 BGB). Er kann nicht verlangen, dass der Mieter einen neuen Mietvertrag abschließt oder Ergänzungsvereinbarungen unterschreibt.

● Der neue Vermieter hat kein eigenes besonderes Kündigungsrecht. Er kann nur aus den gleichen Gründen kündigen, wie dies auch der bisherige Vermieter konnte, z.B. wenn er Eigenbedarf hat. Dabei muss er die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten, die je nach Wohndauer des Mieters drei, sechs oder neun Monate, in Ausnahmefällen auch zwölf Monate betragen. Nur wenn der neue Eigentümer das Haus oder die Wohnung im Wege der Zwangsversteigerung erworben hat, kann er mit einer Frist von drei Monaten kündigen (§ 57a ZVG), muss sich dabei aber auf einen Kündigungsgrund stützen können.

● Der Erwerber hat kein automatisches Mieterhöhungsrecht. Er kann die Miete nur unter den gleichen Voraussetzungen erhöhen, wie es auch bei dem bisherigen Vermieter möglich gewesen wäre.

● Der neue Eigentümer muss die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter zurückzahlen, und zwar selbst dann, wenn er die Kaution vom vorherigen Eigentümer nicht erhalten und auch ansonsten mit dem vorherigen Eigentümer keine Vereinbarung über die Kaution getroffen hat (§ 566a S. 1 BGB). Ist der neue Eigentümer z.B. aufgrund einer Insolvenz nicht zur Rückzahlung der Kaution in der Lage, kann der Mieter auch noch den vorherigen Eigentümer in Anspruch nehmen (§ 566a S. 2 BGB).

Verkauf einer Wohnung nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung

● Wurde das Mietobjekt während der Wohndauer des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann an einen Dritten verkauft, gilt für den Erwerber eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (§ 577a Abs. 1 BGB). Sie beginnt zu laufen ab Eintragung des Erwerbers im Grundbuch. Während dieser Zeit kann er nicht wegen Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen. Das geht erst nach Ablauf der Sperrfrist unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, die bei alten Mietverträgen bis zu zwölf Monate betragen kann.

● Mieter, die in einer Wohnung leben, die während ihrer Wohndauer in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden ist, haben ein Vorkaufsrecht, welches jedoch nicht gilt, sofern der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Hausstands verkauft (§ 577 Abs. 1 BGB). Bevor die Wohnung endgültig an einen Dritten verkauft werden darf, muss sie zunächst dem Mieter zum Kauf angeboten werden (§ 577 Abs. 2 BGB). Spätestens wenn ein detaillierter notarieller Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und einem Dritten vorliegt, muss der Mieter vom Verkäufer gefragt werden, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen will. Er kann dann zu den Bedingungen, die in dem Kaufvertrag niedergelegt sind, eintreten. Seine Bedenkzeit beträgt zwei Monate (§ 469 Abs. 2 BGB).

Was kann die Politik tun?

Der Landesgesetzgeber kann die "Kündigungssperrfrist nach Umwandlung" aufgrund der Verordnungsermächtigung in § 577a Absatz 2 BGB von derzeit drei Jahre auf bis zu zehn Jahre verlängern, was möglich ist, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Diese Voraussetzungen dürften mit Blick auf den äußerst angespannten Lübecker Wohnungsmarkt vorliegen. Eine Verlängerung der Kündigungssperrfrist auf zehn Jahre würde das Geschäftsmodell "Erwerb eines Mehrfamilienhauses und gewinnbringende Veräußerung der einzelnen Wohnungen nach Umwandlung in Eigentumswohnungen" unattraktiver machen und den Mieterhaushalten zumindest in zeitlicher Hinsicht einen besseren Schutz vor Eigenbedarfskündigungen bieten.

Auf kommunaler Ebene gibt es Möglichkeiten, Mieter oder Bewohnerstrukturen vor den Folgen von Umwandlungsfällen zu schützen, z.B. gemäß § 172 BauGB durch Vorgaben in Bebauungsplänen oder durch Erlass sozialer Erhaltungssatzungen. Mit Einführung des Baulandmobilisierungsgesetzes im Juni 2021 kann die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen gemäß § 250 BauGB unter einen Genehmigungsvorbehalt gestellt werden, was den Erlass einer Verordnung des Landesgesetzgebers voraussetzt, welche die Hansestadt Lübeck als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt. In Hamburg gibt es Verordnungen, die eine Genehmigungspflicht für Umwandlungen in Millieuschutzgebieten (§ 172 BauGB) und eine Genehmigungspflicht für Umwandlungen in Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 250 BauGB) vorsehen. Eine Zusammenfassung des Verfahrens über das Genehmigungserfordernis nach § 250 BauGB ist in einem Merkblatt des Dezernats Wirtschaft, Bauen und Umwelt der Stadt Hamburg dargestellt.

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