Lübeck, 1. September 2023

Umwandlungsbremse

 Thomas Klempau, DMB Mieterverein Lübeck

In einem LN-Artikel vom 1. September 2023 (S.10) heißt es unter der Überschrift "Mehr Schutz für Mieter in Lübeck": Der Bereich Stadtplanung und Bauordnung habe geprüft, wie man mit planerischen Mitteln die Belastungen für Mieter (in Umwandlungsfällen) gering halten und dass man die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nicht verhindern könne". Dem ist zu widersprechen.

Entgegen der Verlautbarung der Stadt gibt es durchaus Möglichkeiten auf Landes- und kommunaler Ebene, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu verhindern oder zumindest zu begrenzen. Und auch ein vielleicht bis Ende 2023 vom Land verabschiedetes Wohnraumschutzgesetz¹⁾ hat - wie es in dem LN-Artikel suggeriert wird - mit einer Beschränkung bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nichts zu tun und wird in Umwandlungsfällen keinen Mieterschutz und keine Beruhigung von Mieterhaushalten bewirken können.

Gilt ein Wohnungsmarkt als angespannt, wovon in Lübeck ohne Zweifel auszugehen ist, kann die Landesregierung durch Erlass einer Rechtsverordnung gemäß § 250 Absatz 1 Satz 3 Baugesetzbuch (BauGB) die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen begrenzen und unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen. Eine Genehmigung ist dann erforderlich für jeden Fall, für den in einem vorhandenen Wohngebäude Sonder- oder Teileigentum begründet werden soll. Das Genehmigungserfordernis gilt grundsätzlich nicht, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden oder eine der in § 250 Absatz 3 BauGB aufgeführten Ausnahmen vorliegt. In Berlin ist eine solche Verordnung seit dem 7.10.2021 und in Hamburg seit dem 13.11.2021 in Kraft. Wegen der angespannten Wohnungsmarktsituation soll die Umwandlungsbremse dazu beitragen, Mieterhaushalte vor Verdrängung zu schützen. Die Interessen der Eigentümer werden grundsätzlich dadurch gewahrt, dass die Umwandlungsgenehmigung in bestimmten Fällen erteilt werden muss.

Auf kommunaler Ebene können soziale Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Absatz 1 Nr. 2 BauGB erlassen werden, so dass in diesen "Milieuschutzgebieten" für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ebenfalls ein Genehmigungsvorbehalt besteht. Ein Milieuschutzgebiet ist ein Gebiet, in dem die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten werden soll. Ziel ist vor allem, alteingesessene Bewohnerstrukturen oder Mieterhaushalte mit finanziell eingeschränkten Möglichkeiten vor Verdrängung zu schützen. Vor einer Festlegung als Milieuschutzgebiet ist regelmäßig eine Untersuchung vorzunehmen, bei der unter anderem ein bestehendes Verdrängungspotential zu ermitteln ist. In Berlin gibt es zurzeit 78 Milieuschutzgebiete, in denen sich rund 650.000 Wohnungen und damit etwa 40 Prozent des Berliner Mietwohnungsbestandes unter einem entsprechenden Schutzschirm befinden.

Parallel zu diesen Umwandlungsbremsen ist vom Landesgesetzgeber zu fordern, die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung aufgrund der Verordnungsermächtigung in § 577a Absatz 2 BGB auf zehn Jahre zu verlängern. Derzeit ist es so, dass der Erwerber einer vermieteten und nach Umwandlung veräußerten Eigentumswohnung das Mietverhältnis z.B. wegen Eigenbedarf nicht vor Ablauf von drei Jahren kündigen kann. Eine Verlängerung der Kündigungssperrfrist auf zehn Jahre würde das Geschäftsmodell "Erwerb eines Mehrfamilienhauses und gewinnbringende Veräußerung der einzelnen Wohnungen nach Umwandlung in Eigentumswohnungen" unattraktiver machen und den Mieterhaushalten zumindest in zeitlicher Hinsicht einen besseren Schutz vor Eigenbedarfskündigungen bieten.

+ + +

1) Ein Wohnraumschutzgesetz soll den Kommunen einen Instrumentenkasten in die Hand geben und ihnen Möglichkeiten einräumen, Eigentümer von “Schrottimmobilien” zu einer ordnungsgemäßen Instandhaltung zu verpflichten und um Standards für den baulichen Zustand, eine angemessene Belegung sowie für Hygiene- und Gesundheitsschutz zu setzen. Zusätzlich beinhaltet es Regelungen zum Thema Zweckentfremdung von Wohnraum, wozu beispielsweise auch das Leerstehenlassen von vermietbaren Wohnungen aus Spekulationsgründen zählt. Das Polizei- und Ordnungsrecht reicht mit seiner Gefahrenlagensystematik regelmäßig nicht aus, um von behördlicher Seite an Eigentümer herantreten zu können. Ein medial bekanntes Beispiel sind die Hochhäuser Im Hölck und Poggenbreeden in Bad Oldesloe. Auf Basis eines Wohnraumschutzgesetzes hätte die Kommune hier schon vor Jahren ggf. einen Treuhänder einsetzen, die Mieten einziehen und hiervon die notwendigen Sanierungen organisieren und bezahlen können.