Lübeck, 27.3.2015

 Begrenzung der Wiedervermietungsmieten und Bestellerprinzip

 Thomas Klempau, DMB Mieterverein Lübeck

Am 1.6.2015 tritt das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft, welches eine Verordnungsermächtigung für die Länder zur Begrenzung von Wiedervermietungsmieten für die Dauer von fünf Jahren und das sog. Bestellerprinzip beinhaltet. Im Kern gilt, dass die Miete bei Wiedervermietung einer Wohnung nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf und Vermieter, die einen Makler mit der Vermietung ihrer Wohnung beauftragen, die Maklercourtage selbst bezahlen sollen. Es gibt allerdings zahlreiche Ausnahmen und Hürden, die das Erreichen des gesetzgeberischen Zieles in Frage stellen und Anlass zu Kritik geben.

Das Ziel, rasante Anstiege bei Wiedervermietungsmieten zu begrenzen, ist zu unterstützen. Seit Jahren steigen die Mieten in Ballungszentren, attraktiven Städten und Hochschulstandorten enorm an. Selbst in Regionen mit scheinbar ausgeglichenem Wohnungsmarkt gibt es Versorgungsprobleme für bestimmte Personengruppen wie beispielsweise Geringverdiener, Alleinerziehende, Studierende oder Rentner. Angespannte Teilmärkte ermöglichen die Durchsetzung erheblich gesteigerter Wiedervermietungsmieten mit einer Kluft zu den Bestandsmieten, die nur noch von einem kleiner werdenden Teil der Mieter überwunden werden kann. Das ist in Lübeck insbesondere bei Wohnungen mit einer Größe von bis zu 50 Quadratmeter der Fall. Hier ist die Nachfrage deutlich höher als das viel zu geringe Angebot. Haushalte mit niedrigem Einkommen werden aus ihrem vertrauten sozialen Umfeld verdrängt. Um Preisauswüchse und die damit verbundene Gentrifizierung zu stoppen, ist eine Regelung zur Begrenzung der Wiedervermietungsmieten notwendig.

Zu beanstanden ist, dass Vermieter, die schon vor Wiedervermietung eine Miete erzielt haben, die mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, diese auch weiterhin bei der Neuvermietung erheben dürfen. Ein solcher Vorteil lässt sich nicht rechtfertigen und benachteiligt diejenigen Vermieter, die sich gesetzestreu mit der ortsüblichen Miete zufrieden gegeben haben. Es ist widersprüchlich, unangemessen hohe Mieten unter Bestandsschutz zu stellen und objektive Mietpreisüberhöhungen gegen den eigenen gesetzgeberischen Willen zu legalisieren.

Verzugswürdig wäre zudem eine bundesweit und unbefristet geltende Mietpreisbegrenzung, zumal diese in ausgeglichenen Wohnungsmärkten ins Leere laufen und dort weder Vorteile für Mieter noch Nachteile für Vermieter mit sich bringen würde. Gegen eine regionale Begrenzung spricht der hohe Aufwand, den die Länder zur Feststellung der regionalen Mangellage treffen müssen. Zudem könnten die Länder allein durch Untätigkeit die Einführung der 10-Prozent-Begrenzung bei der Wiedervermietung unterlaufen.

Die Begrenzung der Wiedervermietungsmieten beeinträchtigt nicht den Neubau von Wohnungen, da sie in diesem Segment ausdrücklich nicht gilt. Zu beanstanden ist, dass Vermieter auch bei jeder weiteren Vermietung über die Erstvermietung hinaus nicht der 10-Prozent-Begrenzung unterliegen sollen. Das privilegiert die Vermietung neu errichteter Wohnungen in einem nicht nachvollziehbaren Umfang.

Mit Blick auf die Ausgestaltung der "Rügepflicht" des Mieters wird dem Vermieter jeder Anreiz genommen, sich bereits vor Wiedervermietung mit der zulässigen Miethöhe zu befassen und dem Mieter werden Steine in den Weg gelegt, seine Rechte wahrzunehmen. Die im Gesetz festgelegten Rechtsfolgen werden nicht in dem gewünschtem Ausmaß greifen, weil ein Verstoß des Vermieters gegen die 10-Prozent-Begrenzung nicht bußgeldbewährt ist und sanktionslos bleibt. Stattdessen ist zu fordern, die Rügepflicht komplett zu streichen und den Rückforderungsanspruch des Mieters daran festzumachen, dass der Vermieter ab Beginn des Mietverhältnisses nur einen Anspruch auf die zulässige Miete hat.

Die Verankerung des „Bestellerprinzips“ im Wohnungsvermittlungsgesetz und das damit verfolgte Ziel, Wohnungssuchende vor Ausnutzung einer Zwangslage im angespannten Mietwohnungsmarkt zu schützen, ist zu begrüßen. Damit wird der unbefriedigende Rechtszustand korrigiert, nach dem Wohnungssuchende auch dann mit Provisionsansprüchen belastet werden, wenn die Wohnung bereits vom Vermieter an den Makler zur Vermittlung gegeben wurde. Richtigerweise soll derjenige die Maklercourtage bezahlen, der den Makler beauftragt hat. Der Wohnungssuchende wird künftig nur dann eine Provision zu zahlen haben, wenn er dem Makler in Textform einen Suchauftrag erteilt und dieser vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten.

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