Lübeck,
27.3.2015
Begrenzung
der Wiedervermietungsmieten und Bestellerprinzip
Thomas Klempau, DMB Mieterverein Lübeck
Am
1.6.2015 tritt das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft, welches eine
Verordnungsermächtigung für die Länder zur Begrenzung von Wiedervermietungsmieten für die Dauer
von fünf Jahren und das sog. Bestellerprinzip beinhaltet. Im Kern gilt,
dass die Miete bei Wiedervermietung einer Wohnung nicht mehr als 10 Prozent über
der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf und Vermieter, die einen Makler
mit der Vermietung ihrer Wohnung beauftragen, die Maklercourtage selbst
bezahlen sollen. Es gibt allerdings zahlreiche Ausnahmen und Hürden, die das
Erreichen des gesetzgeberischen Zieles in Frage stellen und Anlass zu Kritik
geben.
Das Ziel, rasante Anstiege bei
Wiedervermietungsmieten zu begrenzen, ist zu unterstützen. Seit Jahren
steigen die Mieten in Ballungszentren, attraktiven Städten und
Hochschulstandorten enorm an. Selbst in Regionen mit scheinbar
ausgeglichenem Wohnungsmarkt gibt es Versorgungsprobleme für bestimmte Personengruppen wie
beispielsweise Geringverdiener, Alleinerziehende, Studierende oder Rentner. Angespannte
Teilmärkte ermöglichen die Durchsetzung erheblich gesteigerter
Wiedervermietungsmieten mit einer Kluft zu den Bestandsmieten, die nur
noch von einem kleiner werdenden Teil der Mieter überwunden werden kann.
Das ist in Lübeck insbesondere bei Wohnungen mit einer Größe von bis
zu 50 Quadratmeter der Fall. Hier ist die Nachfrage deutlich höher als
das viel zu geringe Angebot. Haushalte mit niedrigem Einkommen werden aus ihrem vertrauten sozialen
Umfeld verdrängt. Um Preisauswüchse und die damit verbundene
Gentrifizierung zu stoppen, ist eine Regelung zur Begrenzung
der Wiedervermietungsmieten notwendig.
Zu beanstanden ist, dass
Vermieter, die schon vor Wiedervermietung eine Miete erzielt haben, die mehr
als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, diese auch
weiterhin bei der Neuvermietung erheben dürfen. Ein solcher Vorteil lässt
sich nicht rechtfertigen und benachteiligt diejenigen Vermieter, die sich gesetzestreu mit der ortsüblichen Miete zufrieden
gegeben haben. Es ist widersprüchlich, unangemessen hohe Mieten unter
Bestandsschutz zu stellen und objektive
Mietpreisüberhöhungen gegen den eigenen gesetzgeberischen
Willen zu legalisieren.
Verzugswürdig wäre zudem eine
bundesweit und unbefristet geltende Mietpreisbegrenzung, zumal diese in
ausgeglichenen Wohnungsmärkten ins Leere laufen und dort weder Vorteile
für Mieter noch Nachteile für Vermieter mit sich bringen würde.
Gegen eine regionale Begrenzung spricht der hohe Aufwand, den die Länder
zur Feststellung der regionalen Mangellage treffen müssen. Zudem könnten
die Länder allein durch Untätigkeit die Einführung der
10-Prozent-Begrenzung bei der Wiedervermietung unterlaufen.
Die Begrenzung der
Wiedervermietungsmieten beeinträchtigt nicht den Neubau von Wohnungen, da
sie in diesem Segment ausdrücklich nicht gilt. Zu beanstanden ist, dass Vermieter
auch bei jeder weiteren Vermietung über die
Erstvermietung hinaus nicht der 10-Prozent-Begrenzung
unterliegen sollen. Das privilegiert die Vermietung neu errichteter
Wohnungen in einem nicht nachvollziehbaren Umfang.
Mit Blick auf die Ausgestaltung
der "Rügepflicht" des Mieters
wird dem Vermieter jeder Anreiz genommen, sich bereits vor
Wiedervermietung mit der zulässigen Miethöhe zu befassen und dem Mieter
werden Steine in den Weg
gelegt, seine Rechte wahrzunehmen. Die im Gesetz festgelegten
Rechtsfolgen werden nicht in dem gewünschtem
Ausmaß greifen, weil ein Verstoß des Vermieters gegen die
10-Prozent-Begrenzung nicht bußgeldbewährt ist und sanktionslos bleibt.
Stattdessen ist zu fordern, die Rügepflicht komplett zu streichen und den Rückforderungsanspruch des Mieters daran festzumachen,
dass der Vermieter ab Beginn des Mietverhältnisses nur einen
Anspruch auf die zulässige Miete hat.
Die Verankerung des
„Bestellerprinzips“ im Wohnungsvermittlungsgesetz und das damit
verfolgte Ziel, Wohnungssuchende vor Ausnutzung einer Zwangslage im
angespannten Mietwohnungsmarkt zu schützen, ist zu begrüßen. Damit wird
der unbefriedigende Rechtszustand korrigiert, nach dem Wohnungssuchende
auch dann mit Provisionsansprüchen belastet werden, wenn die
Wohnung bereits vom Vermieter an den Makler zur Vermittlung
gegeben wurde. Richtigerweise soll derjenige die Maklercourtage
bezahlen, der den Makler beauftragt hat. Der Wohnungssuchende wird
künftig nur dann eine Provision zu zahlen haben, wenn er dem Makler
in Textform einen Suchauftrag erteilt und dieser vom Vermieter oder
einem anderen Berechtigten den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten.
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